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物业费为何节节攀升 武汉天价物业费贵在何处?
发布者:admin 发布时间:2014/9/9 14:12:55 阅读次数:
         最近几则关于物业费的新闻引人注目chinaren,先是有报道称武汉三环内新小区物业费全部超标,汉口某高端住宅项目物业费4.2元/㎡,接着是某小区业主抗议物业费从2元跳涨至5元;某店主以“跳楼”的方式抗议物业费过高……不断上涨的物业费着实刺激了业主和准业主们的神经。物业管理费为何节节攀升,天价物业费到底贵在何处,天价物业管理费是否合理?业主该如何判定小区物业费是否合理?带着这些问题,笔者采访了物业管理方面的专家——戴德梁行物业及设施管理董事黄广平先生。

  物业管理成本包含哪些项目?

  《武汉市物业管理条例》自2011年1月1日起施行焦点房地产网,其中对物业的服务范围进行了规定,黄广平先生对物业服务的成本进行了详细解读,他告诉笔者,物业管理服务成本一般包括以下部分:

  1) 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  2) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  3) 物业管理区域清洁卫生、绿化、秩序维护费用;

  4) 办公费用;

  5) 物业管理企业固定资产折旧;

  6) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  7) 经业主同意的其他费用。

  哪些因素导致物业费飙升?

  那么在这些服务中,究竟哪些因素会导致物业成本的增加呢?为什么现在新上市的项目,物业费动辄就2.5元起步甚至更高呢?黄广平认为主要有以下几个原因:

  首先,目前新入市的住宅项目,往往在公共设施设备的配置、园林景观、建筑用材等方面投入很大,这无形中导致后期物业管理运作中共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护等方面的费用增加;

  其次,业主对物业管理服务的要求日渐提高,早前只提供保安、保洁服务的物业管理已经无法满足业主的需求,物业公司在完善服务内容、提高服务标准的过程势必会导致物业管理成本的提高;

  再次,物业管理属于劳动密集型的行业,一般情况下,物业管理服务人员用工成本占到物业管理总成本的40%以上。物业公司为了保证更优质的服务,需要加大用工投入,吸引优秀的人才;另一方面,国家加强了对劳动者权益保障的力度,物业公司对基层操作员工的投入大增,也增加了物业管理的成本。

  此外,目前对外销售的住宅项目,大部分都是期房,自销售起到房屋交付中间会相隔一年至两年时间,物业公司在制定物业管理费标准的时候会适当考虑物价上涨的因素,这无形中也会推高物业管理费的标准。

  武汉的物业管理水平和收费高低是否成正比?

  虽然最近不少业主和准业主觉得物业费偏高,有调查称三环以内的品质稍好的新建小区,物业费均在2元以上,远超武汉市1.44元/平方米的政府指导价的“上限”。搜狐焦点网友群经常有网友抱怨,交了不菲的物业费,但是物业的服务却一塌糊涂。

  网友“日月星”:房子收了网络超女,物业费交了,可是物业公司却不负责看管业主的车辆。

  网友“九尾猫”:我家去年买了一套房子,最近在装修过程中和物业公司闹得有些不愉快。一系列事情让我不禁疑惑:物业公司到底能为业主做什么,我们每个月交物业费到底值不值,作为业主的我们到底应该怎样与物业公司打交道?

  也许这些抱怨并不具备普遍和典型性,但作为业主,肯定希望自己缴纳的物业费能够享受到与之相等的物业服务。那么,武汉市目前的物业管理水平和收费是否成正比呢?

  对此,黄广平认为,从过去几年武汉市住宅项目物业管理费的收费水平来看,大部分的住宅项目收取的物业管理费偏低,甚至低于物业管理的实际运作成本,这当中,会存在一部分住宅项目由开发商进行贴补的情况,也存在一部分住宅项目被迫采取减少服务内容、降低服务标准的做法来控制运行成本。这种运作状态事实上不利于物业管理行业的良性发展17173,也不利用业主真正享受物业管理服务,更谈不上为业主购买的物业保值增值了。

  一个好的物业最具价值的服务体现在哪里?

  网友“如风”认为,物业费收费越来越贵不是问题,毕竟各种生活成本都在上涨,人力成本也在上涨,问题是缴纳了昂贵的物业管理费,有没有享受到相等的服务。那些收取了天价的物业管理费的物业公司,是否给业主提供了对等的服务呢?

  对此,黄广平认为,“最好”的物业管理应该是给业主提供“最合适”的物业管理,而非“最高端”的物业管理。每个住宅项目都有明确的定位,业主也都其清晰的服务需求。从戴德梁行方面来看,业主最关注的问题主要有以下几个方面:物业人员的服务态度、办事效率、小区环境、安全感、各项设施设备的正常运行,收费是否合理,是否能提供增值、个性化服务等。

  因此他建议物业公司应该深入了解业主需求鹿鼎记,制定并执行一套符合项目实际情况、符合业主需求的物业服务模式。

  对新的物业管理收费标准有什么建议?

  武汉市新建小区物业管理费政府指导价的标准制定于2004年,根据规定,武汉市新建小区的物业管理费最高上限为1.44元/㎡。但2004年以来焦点房地产网,人力、水、电、气等各种成本都在上涨,政府指导价却一直没变。

  有消息称,新的指导价调整方案正在制定中,新方案将打破现行的“一刀切”标准,主管部门将公布物业服务标准,以后业主将按物业公司服务等级分等级交费。对于新的物业收费调整方案天龙八部,黄广平认为将有助于规范行业收费。他也提出了自己的三个建议:

  一是增加物业管理收费的透明度,作为物业公司,应该向广大业主公示物业管理费标准的构成;

  二是通过第三方机构(如会计师事务所)对物业公司的物业管理费的收支状况进行定期的审计并向全体业主公布,接受全体业主咨询和监督;

  第三,促进行业的良性竞争,通过公开招投标的形式确定物业管理公司,优胜劣汰,从而推动更多优秀物业公司的出现,保障业主能享受到质价相符的物业服务。(来源搜狐焦点网)

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