引导业主管家多沟通

　　小区里明明有停车位，但却因要收费让业主望而却步，只好将车停靠在小区外的马路边，对此，小区业主与物业服务方各有委屈。

　　市物管办有关人员调研中发现，这样的小区不在少数，其背后的根本原因还是业主与物业服务公司之间因为车位收费缺乏有效沟通和个别业主私自占用公共场地所导致。

　　开发商是否有权出售地上车位？物业公司是否有权拒绝未租或未买车位的业主车辆进入小区？前不久，经区某小区业主刘先生向市物管办反映了他的困惑。

　　“我们对这一问题马上进行调查，发现问题的症结在于，业主对自己与开发商签订的购房合同中关于车辆停放进入条款的忽视，以及和物业服务公司相关服务协议中涉及车辆进入停放等内容缺乏必要了解。”市物管办业务工作人员说，该小区开发商与物业公司签订有前期物业服务合同。

　　按照《物权法》有关规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。该小区地上停车位属规划批准，且地上停车位相关事宜在双方签订的商品房预售合同补充协议中已有明确约定，就这点来说，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中都有明确解读。

　　而根据该小区临时管理规约中的约定，在物业服务区域内行驶和停放的车辆，应遵守本物业服务区域的车辆行驶和停车规则，未购买或租用车位的车辆禁止在小区内停放。同时，该规约还约定了“本物业服务区域内禁止在除停车场外的小区任何位置停放车辆”的内容，前期物业服务合同中对此也做了同样的约定。“根据调查结果，这种所谓的停车难是因为物业服务公司与业主之间就相关约定的内容沟通不够导致，在我们的努力下，经过双方面对面敞开交流，问题最终可以得到解决。”市物管办业务工作人员说。

　　督导建立停车服务新规

　　在一些入住率较高，而很多家庭拥有的车辆又多达两部以上的小区，停车难问题令相关各方同样备受煎熬。“这导致了部分业主将车停在消防通道或公共通行道路的现象日益严重，不仅影响了小区正常的通行秩序，而且存在很大的安全隐患，极易给业主的人身及财产安全构成威胁。”工作人员介绍说，当小区出现停车难问题时，需要业主、物管企业及各相应管理部门共同来出谋划策，保护各方利益，“尤其是业主，小区是大家的，小区内一切事务由全体业主说了算，实现真正的业主自治，这是小区管理的最终目标。”

　　在进行充分调研的基础上，市物管办正积极协调有关单位通过试点的方式，建立可为各方接受的小区停车服务规范，破解停车难题。前不久，市物管办就与高区物管部门、高区某小区业主委员会及物业服务公司积极协调，在充分征求业主意见建议的基础上，为该小区制定了解决方案。该方案对车辆停放原则、车位分配、停车位管理与收费、场地使用费归属等都做出了具体可行的实施办法。其中在车位分配问题上，方案规定，所有地上车位由已入住无地下车位的且有使用需求的业主共同抓阄重新分配，每二年重新分配一次，每户仅限租一个车位，对有车而没有车位的业主，该方案建议其在小区周围就近停车。

　　“目前该方案即将通过业主大会表决，并进行公示，公示期内如无异议将付诸实施。”工作人员说。

　    建言拓展停车新空间

　　随着私家车数量的不断增加，停车难问题在今后还将继续存在，要破解停车难题，仅靠一个部门的力量远远不够。

　　据了解，目前市规划部门对新建住宅小区配建车库与停车位的标准是按照1：1的比例实行的，即一户住宅需预留一个停车位，但实际上，在部分小区内，业主的私家车保有量已突破了这个比例，这就需要规划部门及时就一些新拍卖住宅用地规划提出适当增加车位比例的意见，可将原比例提高至1：1.3或1：1.4。

　　针对现有已入住小区的停车难问题，目前引进大型立体停车设备或设施也是一个现实可行的选择，通过让车辆立体停放，实现节约土地并最大化利用停车空间。立体停车在我市尚属新生事物，但在国内其他一些地区已较为常见，未来市场前景可期。

　　此外，根据不同车型调整车位规格，以及将停车方向由竖向改为斜向等方式，都可以在现有基础上增加停车位数量，缓解停车难题。目前，已有部分小区根据工作人员的建议进行了调整，收效明显。

　　市物管办启动物业项目评优

　　为引领我市物业行业规范有序发展，提升物业服务水平，市物管办日前启动物业管理项目评优工作。

　　按照市物管办有关通知要求，申请参与评优的物业管理项目应符合城市规划建设要求，是独立的物业管理区域，配套设施齐全，物业管理进行承接查验交接手续完善。住宅小区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上，且入住率或使用率不小于85%。此外，相关项目还应符合自业主办理入住手续起，实施规范物业管理满一年等条件。

　　市物管办对相关评优项目采用专家实地考评、网上公示与日常投诉相结合的方式进行。在各区市物业主管部门完成项目预检预评的基础上，市物管办将在10月底前组织考评验收工作，对达标项目授予“威海市物业管理优秀项目”称号。对推荐申报国家示范项目、省优项目的，市物管办将在9月底以前完成项目预检预评，将根据申报项目数量、质量等情况综合考核后推荐上报。 记者 董传葆 通讯员 蒋玲

　　第五期“管家”培训班成功举办

　　近日，市物管办在其网站公布了第五期物业管理培训考试成绩，百余名来自荣成市的物业项目经理经培训考试成绩全部合格，按照规定，他们获得由市物业管理协会颁发的《威海市物业项目经理岗位培训合格证书》或《威海市物业从业人员培训合格证书》。

　　该活动系市物管部门从去年底开始实施的针对物业管理项目经理业务培训计划的一部分，于今年3月25日至28日在荣成市盛悦商务酒店举行，有关物业管理专家受邀专程为当地百余名参加培训的物业服务公司项目经理开展了“物业管理基础知识”“物业服务收费探究及对策”等知识培训，以达到提高业务知识和专业技能、更好地为业主服务的目的。 记者 董传葆 通讯员 蒋玲

　　明察暗访结合 考评物业服务质量

　　今年以来，市物业管理部门不断加大针对市区各住宅小区的综合考评力度，变明察为明察与暗访相结合，有力促进各小区物业服务水平的提升。

　　“每周我们都会随机选取各区不同的物业小区，采取事前不打招呼的方式前去考评。”据市物业办业务科副科长刘升东介绍，他们通过明察暗访相结合的方式，针对小区物业服务项目设置了详细的考核表，涉及收费公示、物业服务人员仪表态度、环境卫生等15个方面，每个项目都赋予不同的分值。考评结束后，物管办工作人员将亮明身份，向有关物业服务部门负责人指出考评中发现的问题，提出整改意见，并要求对方在考核表上签字，作为综合考评的奖罚依据。

　　据介绍，这种考评方式实施以来已取得了较好效果，促进了相关小区物业服务水平的提高，受到业主的欢迎，今后，市物管部门还将继续稳步实施，力争做到市区范围内168个小区的考评全覆盖。