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行业动态 |
| 科瑞物业韩国济州岛绿地汉拿山小镇项目见闻 |
| 发布者：admin 发布时间：2014/6/10 14:55:47 阅读次数：
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周波，是上海科瑞物业管理发展有限公司的副总经理，他负责科瑞物业在韩国济洲岛项目物业管理的前期开拓和各项商务事务的落实。为管好汉拿山小镇项目，周波及科瑞物业相关人员专程赴韩国首都首尔拜会了韩国建筑物维持管理协会及协会会长和他的公司；为了让中国的同行能够深入地了解韩国的物业管理模式，韩国物业管理协会安排他们参观了两个不同形态的楼宇项目——一个占地面积类似于济州岛绿地汉拿山小镇的度假型住宅区和一个建筑面积在15.26万平方米的涵盖商务办公楼、研究中心等的城市综合体项目。
韩国同行告诉周波，韩国的住宅土地属于私有制，按照韩国物业管理法规的规定，“土地产权归业主所有，产权范围的面积也由业主自行管理。”而公共区域部分，就像上期所写的那样，建造商对于建筑物、道路等有终身保修的义务，设备设施的日常维修、更新改造等均由出售这些设备的厂商负责；物业服务企业仅仅是进行日常维护和报修事务的传达，以确保设施设备能正常运行为目的。这样一来，组成物业费收费内容之一的工程维保费用仅仅是日常保养的人工费用了，减少了日常维修和改良的费用。
那么，物业费是按照什么来确定的呢？“我们凭物业服务的项目来收费，业主需要什么，我们就提供什么。”韩国同行告诉周波，韩国也有所谓的业委会、业主大会，主要负责讨论住宅区公共区域的服务项目。每年年末，物业服务公司按照基础服务事项比如人员工资福利、保险费用、税收以及年度相关工程计划费用等确定预算，预算初步制定后，要征求业委会及业主大会的意见，特别是对下一年度内计划开展的维修或改良工程进行决议，比如，明年要不要换几盏路灯？是否需要种植新的绿化景观？哪块场地需要修整等等，经过业主大会的讨论后，决定明年要增加或删减的工程项目，物业服务企业调整后量身定制出计划方案及预算；业委会根据业主房屋土地产权的面积或建筑面积分摊预算费用；这样一来，在形式上就没有了物业管理费固定的每平方米多少钱的概念了，这才造成了“每年物业费收费总额不同”的局面。
而业主家中需要哪些物业服务，就需要物业服务企业的工作人员挨家挨户上门听取意见了，也许1号业主明年想重新翻修一下自家院子里的草坪，或者5号业主计划过几个月要重新粉刷房子，他们会单独和物业服务企业协商价钱，最后由物业服务企业去组织完成。这些价格完全是市场行为，政府从不干预，也没有相应的指导价。
韩国同行特别指出，市场上专业的公司有很多，业主也习惯于自己干或找专业公司干活，“物业服务企业仅仅是起到紧急事项处理和日常事务协调及联络作用。”
先算工作量再算工资
上海科瑞物业管理发展有限公司总经理张一民曾表示，上海市逐年上调的最低工资标准，把劳动密集型的物业服务企业压得喘不过气；但在韩国，因为有了科学的工作量测算方法，所以，物业管理从业人员的工作时间和工作量安排合理并得到法律保护，同时工资是丰厚的；由于必须按法律规定的工资福利标准来确定收费标准，所以企业的成本负担却是轻松的。
企业在对一个项目制定服务方案时会先制定一个工作量的计划，比如，一个商务楼的保洁员一天工作8小时，应该清扫多少平米面积，那么，这个项目需要多少名保洁员一算便知，加上韩国各种保险、培训、服装、休假等福利制度，就可得出该项目保洁人员部分的支出。在韩国的这个建筑面积在15.26万平方米城市综合体项目内，物业服务公司计算得出，含部门主管在内需配备100名保洁人员，15名秩序维护人员，37名设备维护工程技术人员。
韩国同行告诉周波他们，韩国企业遵循契约精神，有了科学的测评，企业很少过度布置工作量给员工，员工也大多在上班时间内可以如约完成工作量，而物业服务企业也以此作为考核员工的标准，招聘时找寻既能承担这些工作量，又能保证服务质量的人选。
在国内，常常听到一些住宅小区由于无法调整物业费标准，物业服务企业为了不至亏损，无奈只能减少在岗秩序维护员或保洁的人数或增加员工工作量或超时工作，却又因为频频发生盗窃案件，小区垃圾得不到及时清理等让业主抱怨连连；在韩国，因为物业服务企业和业主都按照科学的数据和法律的规定说话，开发商、业主也愿意“买账”，大大避免了国内物业服务企业和业主之间的不信任、不和谐状态；韩国的物业服务人员的薪资与他们的工作量、工作标准是相互匹配的，因而决不会出现从业人员要通过超时加班、延长工作时间这样的疲于奔命来获得薪资提高的现象，国内的这种较普遍的现象必然使得服务质量难以得到保证。
契约、公益助力服务
在和韩国同行交流的过程中，大家感触更深的是韩国人的契约精神和公益精神。他们说，韩国社会看重“以人为本”，不管是哪个行业都很看重个人的信用，职业素养也是个人信用的一种表现。
比如，韩国法律规定，房屋质量的把控主要依据监理出具的报告，作为监理一旦你为了个人私利出具了虚假的质量报告，执照就会被吊销，以后不仅不能在同一个行业内从业，甚至可能遭到整个社会的唾弃，“所以，没有人愿意冒如此巨大的风险”。
此外，韩国社会也相当看重个人的公益精神，几乎每一位大学毕业生的简历上都会明确写出自己曾经在社区服务过的时间，“每周六、日都有社区义工来帮忙打扫街道”，韩国同行告诉周波，韩国的大学将学生的社区服务时间也纳入学分制度中；由于韩国人普遍的社会责任意识，一般街道和社区都不太会见到垃圾、烟蒂，因而在韩国物业保洁员被叫做环境美化员，兼具了保洁与绿化的双重身份，户外保洁的任务主要是清理树叶。就像科瑞物业将要接管的济州岛绿地汉拿山小镇项目，配备的秩序维护员、保洁员人数大大低于上海同类项目，而配备的人员主要的工作是服务于社区的会所，因为，会所是免费提供给业主使用的，游泳、桑拿、健身等项目一应俱全，部分项目如餐饮、咖吧等是另外收费的。
按照契约提供服务、根据需要定制服务、根据物价确定收费，韩国的市场化、人性化的物业服务环境让人大开了眼界。 |
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