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行业动态 |
| 阳台下水道堵塞致使楼下被淹 法院判决楼上业主承担全部责任 |
| 发布者：admin 发布时间：2014/8/5 9:26:10 阅读次数：
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2004年7月，广东省东莞市的一场六十年一遇的暴雨搅乱了宝丰山庄业主宁静的生活，也给物业管理企业、开发商带来了一连串的麻烦。
宝丰山庄是东莞东城区一个颇具规模的高尚住宅区，淡黄外墙、古朴铁花围栏、弧型窗顶的两层半别墅，突显浪漫、典雅的欧陆风格。
17日凌晨，M06别墅业主黄先生醒来后上洗手间，迷迷糊糊只觉脚下一滑，差点摔了一跤，顿时整个人便清醒过来，这才发现木地板上满是水，水正从衣柜里流出来，黄先生大惊，打开衣柜门，衣服像刚洗过一样，衣柜里的水如线般从柜顶流出来。这一夜，黄先生一家不得安宁。更让黄先生诧异的是，二楼大厅吊顶的筒型灯像个漏斗，水从筒灯里淅淅沥沥流下来，沿着楼梯往下淌。黄先生望着窗外漆黑的夜幕，风雨疯狂地撕打着玻璃窗，他抱着一丝希望拨打了管理处的值班电话，管理处的电话铃一声声微弱地响起，很快就淹没在风雨声中。
17日一大早，急不可待的黄先生终于拨通了物业管理处的电话，很快物业管理处派来了经验丰富的建筑工程师。工程师经过仔细分析，认为：第一，如果M06别墅三楼阳台地面未做防水层或防水层施工质量出现问题时极有可能导致渗水；第二，黄先生的住宅是连体别墅（两幢别墅共用一堵墙，相互毗邻），隔壁邻居M07别墅三楼阳台的雨水管地漏口堵塞导致阳台积水时，也有较大可能渗水到M06二楼天花板；第三，黄先生屋顶的天沟下水管堵塞积水导致水面漫过防水层，也是三楼天花板渗水的主要原因，最终导致淋湿衣柜。经过现场检查，果然不出所料，M07三楼阳台的雨水管地漏口及M06屋顶天沟下水管口被垃圾堵塞。在物管工作人员冒雨排除问题后，渗水现象基本得到控制。
8月份，黄先生向物业管理公司提出索赔要求。黄先生认为，M07作为空置房，三楼阳台积水是由于物业管理不到位，未及时清理雨水管口导致渗水，其二，物业管理处夜晚无人值班，导致渗水未得到及时控制。随后黄先生拒交物业管理费。物业管理公司认为，M07已售出给业主，该专有物业的管理义务就随之发生转移，业主花园围栏以内是私人地方，虽然业主未入住，物业管理公司不能随便进入，因此物业公司对M07三楼阳台无管理义务，工作上无任何过错，渗水与物业公司无关。依据物业管理公司服务标准，管理处实行上班8小时、值班16小时制，值班时间为8：00-0：00，业主在此值班时间外有重大事情可直接致电保安部，但据保安值班记录显示当晚没接到业主报修电话。业主拒交物业管理费是没有任何理由的。
8月6日，物业管理处就此次渗水事件联系了M07业主刘先生，希望两业主能考虑日后是邻居相互协商解决，黄先生默认。
刘先生经营着一家大型装饰装修公司，接到物业管理处电话后委托工程师来现场检查，一个星期后给物业管理处作出了书面答复，刘先生认为，虽然购房已有半年，但尚未收楼未办理入伙手续，他还不算是业主，对于这次渗水他无能为力。
物业管理处转告了刘先生的答复。8月15日，黄先生找到开发商宝丰山庄建造有限公司，开发商一位张姓副总经理兼总工认为，M07业主刘先生是在推卸责任，刘先生购买的是二手楼，宝丰山庄的别墅都是毛坯房，刘先生的前一任业主是本地的一位工厂企业主胡某，胡某将其房屋装饰装修委托给现在的刘先生，后施工不到两个月因胡某移民新西兰，向开发商退回M07物业。不久M07物业被刘先生购买，成为现在的业主。刘先生在装修M07时，就存在违章施工，别墅阳台均未做防水层，刘先生作为专业的装修单位，给别人装修抱着侥幸心理、偷工减料，现在出现了渗水事故，实是自作自受，不但自家物业渗水还造成其他业主财产损失，毫无疑问应承担责任。
为了防止再次下雨渗水，黄先生心里比较着急，希望刘先生作为专业装修公司负责人尽快予以解决。黄先生于是亲自打电话给M07业主刘先生，刘先生倒是很客气，认为M07虽然是自己买的，但是目前没有收楼，可以说M07别墅暂时还不是自己的，如果让他对开发商的物业负责维修，从道理上无论如何是说不过去的；其二，M06天花板渗水，首先不能排除是黄先生自己三楼阳台渗水造成，在没有事实依据的情况下不能过早下结论。黄先生认为，自己入伙至今已有近两年时间，历经多场大雨从未发生过此种情况，再说，在疏通M07三楼阳台雨水管口后渗水情况马上得到控制，就足以证明自己的别墅没有任何问题。
黄先生被人打了一圈“太极拳”后居然没有人认帐，自己找他们赔偿损失也是一时之气，只要他们承认错误道个歉，邻里左右的日后图个照应也就算了，赔偿损失只不过是讨个说法。现在个个都在推卸责任，越想越气，于是把物业管理公司、M07业主刘先生、开发商宝丰山庄建造有限公司一同告上了法院，要求三被告共同赔偿渗水造成的损失。
物业管理公司及开发商提出抗辩，认为，刘先生购买了M07别墅，虽然未办理入伙、收楼手续，但根据购房合同约定，交楼时间应是2004年4月1日，刘先生未按合同约定办理收楼手续应视为已收楼。自2004年4月1日起，物业公司对该物业的管理义务（受开发商委托）即向刘先生转移，对于刘先生的私人住宅物业公司无权进入，无论是M06还是M07阳台渗水自己均不存在任何过错，物业管理公司不是适格诉讼主体。
宝丰山庄建造有限公司还认为，第一，根据《宝丰山庄一期、二期别墅交楼标准》第七条约定，只有“屋面：现浇钢筋混凝土屋面板，设防水涂料层”，其他地方如阳台、洗手间、厨房地面均无防水层，原告装饰装修阳台铺地砖之前应铺防水涂料层才能保证阳台不会渗水影响日常生活；业主刘先生是M07别墅所有人及管理人，虽未入住及装修，但应积极采取措施保障自己别墅阳台不能渗水到原告物业（包括首先应经常清理下水管道垃圾）；第二，作为原来M07别墅装饰装修施工单位，应对装饰装修造成的渗水承担责任。交楼标准已明确屋面天沟已设防水层，渗水是由于天沟下水管口堵塞造成，且由于该别墅特殊结构，非从原告室内无从进入，原告未尽经常清理义务，是渗水事件发生的直接原因。因此开发商并非适格主体。
M07刘先生认为，《宝丰山庄一期、二期别墅交楼标准》是开发商的内部文件，宝丰山庄一期、二期的范围包括哪些别墅，开发商未告知业主，在销售及交楼时也未向业主作出阳台无防水层的说明；另，“屋面”是建筑行业术语，作为缺乏专业知识的普通消费者无法知晓“屋面”究竟指哪些部位，消费者很容易理解“屋面”就是指阳台，开发商的交楼标准误导了业主。虽然M07原来是刘先生承接装饰装修业务，但刘先生本人并不具备装饰装修专业知识。在刘先生买楼前，是作为装饰装修施工单位所有人，与原业主胡先生签定装修施工合同，与本案不是同一事实，与本案没有关系。原装饰装修关系已终止，刘先生购买的是原装修甲方退回开发商的二手楼，又是一个新的买卖合同关系，因此原来装饰装修的后果不应由刘先生来承担，而是由开发商来负责。
M07刘先生还认为，消费者对其物业的管理仅限于日常的管理，如清理下水管道口垃圾、禁止将泥沙倒入下水管道等，而不是为阳台重新铺设防水层，否则，开发商对渗漏水保修承诺3年也就毫无意义。况且，M06天花板渗水是M07渗水造成，还是M06自身渗水造成，或是二者都有可能导致以上同种后果发生，在没有确定渗水水源情况下，他作为被告是不适合的。
在庭审暂时中止后，M06黄先生及时补充了新的证据。黄先生委托当地建筑工程质检站对阳台渗水源进行确认。经过现场试验，质检站得出了M06阳台已铺防水层，试水后无渗水的结论。尔后黄先生又委托质检站对M07阳台是否渗水进行了试验，结果表明，M07阳台虽已铺地砖，但防水层施工质量明显不符合建筑规范，M07阳台渗水是导致M06、
M07天花板渗水的主要原因。
M07刘先生认为，业主购买的房屋必须是能具有正常使用功能的物业，而业主还未开始使用就发生了渗水现象，显然是房屋质量问题，《建设工程质量管理条例》第四十条规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年……”，被告宝丰山庄建造有限公司向其出示的《住宅质量保证书》第五条亦有“屋面防水保修3年”的条款。M06天花板渗水是建设单位宝丰山庄建造有限公司提供不合格的房屋造成的，自己也是受害者，因此渗水造成损失与自己无关。
针对刘先生的意见，宝丰山庄建造有限公司认为，关于屋面保修的要求，是在双方购房合同中明确约定的，屋面设有防水层是前提。当对屋面没有约定时，《建设工程质量管理条例》的条文并不适用。宝丰山庄所有的别墅均是毛坯房，室内没有装修，室外如阳台也没有装修，其提供的房屋产品本身功能就不完善，如需使用就必须重新装修，例如连水管、电线等都没有拉到室内，M07刘先生如何正常使用？刘先生在买楼前已现场看过及对该楼进行过装修，对该物业的实际情况是非常清楚的，买楼时没有任何异议，这与法律规定及自己的保证书并不矛盾。
宝丰山庄建造有限公司还表示，其销售的物业对屋面天沟进行过防水处理，如果天沟发生渗水现象愿意在5年内免费保修。然而此次渗水事件不是防水层质量问题，而是原告及M07刘先生使用不当造成，其责任应由他们共同承担。
2005年6月，法院依据《民法通则》因管理不善造成特殊侵权的原则判决，物业公司及物业建设单位无过错不承担责任；被告M07业主刘先生未尽谨慎管理义务，未及时清扫阳台导致堵塞下水管道，在下雨时严重积水，致使原告天花板渗水，判决被告M07刘先生应立即对M06物业阳台采取防水措施，停止侵权，并且赔偿原告M06业主黄先生财物损坏误工费、鉴定费、修复损坏部位等经济损失共计9,500元。
2005年7月，M07业主刘先生以宝丰山庄建造有限公司作为经营单位，应向消费者披露房屋商品的重要信息如防水状况，而宝丰山庄建造有限公司由于工作存在疏忽大意，未予告知，致使消费者产生误解、蒙受损失为由，将宝丰山庄建造有限公司告上法庭，要求赔偿因渗水造成的损失。宝丰山庄建造有限公司意识到问题的复杂性，主动与刘先生协商，愿意承担所有赔偿及修复义务，后M07业主刘先生撤诉。
本案中，物业管理公司之所以无过错，是因为物业已售出，M07是私人住宅，他人不可擅自入内，物业管理公司无该物业管理的义务。
M07原来虽然是现任业主刘先生所装修，但在刘先生购买之前M07已退回宝丰山庄建造有限公司，从法律关系上看，M07装修与M06、M07渗水没有因果关系。M06的渗水与刘先生管理不善也有相当的关系，如果M07刘先生经常对该物业进行必要管理，即使M07阳台未做防水层也不致渗水；反过来讲，即使是M07业主刘先生管理不善造成阳台积水，但如果阳台已做防水层，也不会引起M06天花板渗水现象。另外，如果建设单位宝丰山庄建造有限公司在刘先生购买M07之前，就阳台未做防水层一事予以确切告知，也就少了以后的这系列麻烦，由于原来工作的疏忽，造成了宝丰山庄建造有限公司的底气不足，故一待刘先生提出起诉，就表示愿意庭外和解。在M06黄先生诉三被告一案中，M07刘先生管理不善与M06渗水存在因果关系，宝丰山庄建造有限公司没有尽告知义务与M06渗水并非同一事实，但在该案中建设单位不承担赔偿责任并不代表他就与M06物业渗水没有联系，基于这是一场以债权侵权为由的赔偿官司，未尽告知义务与M06渗水没有直接的因果关系。当后来M07刘先生准备以消费侵权与其打官司时，宝丰山庄建造有限公司意识到了经营管理工作中的失误，所以还未上法院就同意赔偿损失。 |
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