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行业动态 |
| 案例分析：物业管理中的善意第三人制度 |
| 发布者：admin 发布时间：2014/8/6 16:13:05 阅读次数：
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案例分析：物业管理中的善意第三人制度
在上海开发完毕的小区，开发商都要按照国务院的《物业管理条例》以及《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》，在规划中配置标准的小区物业管理用房。但是在这些规定之前的开发商处置物业管理用房又该如何看待呢？近日，上海静安法院对上海鸿力、鸿鹄公寓业主委员会诉上海鸿力房地产发展有限公司擅自将物业用房处置一案，作出了一审判决。
事件起因
地处静安区的鸿力、鸿鹄公寓是同属于一个物业管理区域（同属于一个业委会）。2001年6月房屋交付时，开发商与吉兴物业公司签订《前期物业管理服务合同》。该合同补充条款第3条约定：开发商提供30号102室一套二室一厅住宅作为吉兴物业公司的物业管理办公室（办理产证归物业公司）。
之后，该房地产开发商和小区业主对物业公司的物业管理颇有不满，导致实际参与管理该小区的物业公司，似走马灯式频频更换，先后有鸿力物业公司、翰龙物业公司等多家物业公司管理。到了2005年7月，物业公司再次换成了中鑫物业公司至今。
自从第一家吉兴物业公司在102室内办公，后来的物业公司一直到2004年9月前，也在这间房屋内办公。2005年5月18日起，物业公司搬到同号地下室办公，以后的物业管理公司一直在地下室办公。
早在2003年，开发商与一位姓章的个人签订《上海市商品房出售合同》，将该小区内30号102室房屋出售给了对方。2004年9月初，章某个人又将该房屋出售给了当地的街道办事处。街道办事处于同年9月6日进行了产权登记。之后，该街道办事处在对该房屋装修时遭到了小区业主的反对，导致至今不能进入该房屋内使用。该小区依法成立了业主委员会后，通过了小区业主大会决议要讨回物业管理用房，从而于2005年9月初开始了这场诉讼。
诉辩观点
鸿力、鸿鹄公寓业主委员会诉称，开发商在与前期物业管理单位吉兴物业公司所签订的《前期物业管理房屋合同》补充条款第三条中，明确约定将小区内的30号102室作为物业管理用房，并注明办理产权给物业公司，所以该房屋应属于全体业主所有。
该小区业主委员会称，在这两次转卖102室房屋过程中，都没有书面告知过小区业主。而小区业主只是在街道办事处派员装修时，才得知该房屋二易其手的经过，遂请求法院确认102室是小区物业管理用房，撤销上述两起转卖102室的合同，将该102室过户至小区业主大会的名下。
审理中，小区业主委员会还认为第一次开发商将102室卖给章某，章某与开发商的法定代表人系叔侄关系，双方在买卖房屋的过程中存在恶意串通的行为，严重损害了业主们的合法利益，这次房屋买卖应属无效。
该房地产开发商强调，该鸿力、鸿鹄公寓小区的开发是在1997年之前，当时的法律法规并没有规定开发商有提供物业管理用房的义务，开发商主要考虑到让物业管理公司更好地方便服务业主，才向吉兴物业公司提供了102室房屋作为物业管理用房。在30号102室房屋产权发生变化后，开发商又另外提供了30号地下室的部分房屋让物业公司办公，因此不同意原告的全部诉请。
章某和街道办事处，也都分别以第三人的身份参加了诉讼。开庭时，章某述称该小区30号102室房屋的买进、卖出程序上都是合法的，不同意撤销两份合同。
当地街道办事处则述辩称，章某在与办事处签订房屋买卖合同之前，他就是该房屋的合法产权人，根据产权证上的记载，30号102室房屋的用途并非物业管理用房。在交易前及交易过程中，章某从未告知街道办事处小区业主委员会对该房屋存在有异议。作为自己街道办事处用市场价购买了102室房屋，并经过房屋交易中心审核登记取得房产证，从法律上说属于是善意第三人，因此不认可原告的诉请。
一审判决
法院认为，鸿力房地产开发商建造的鸿力、鸿鹄公寓是在国家相关物业管理条例颁布之前，当时的法律法规对物业管理用房还未作规定，导致在小区规划中未配置物业管理用房，开发商要按物业管理区域实际状况予以提供。尽管开发商在《前期物业管理服务合同》中承诺提供房屋给物业公司作办公室使用，并实际提供给物业公司办公至2005年5月。但之后该房屋已经两次转让，现当地街道办事处为该房屋的合法所有人。从当地街道办事处购买该房屋的行为看，无论从目的，还是价格来看均属于善意的行为。即使是存在章某与开发商之间有恶意串通之嫌，但当地街道办事处则属于善意第三人，若法院确认系争的102室为小区物业管理用房，则损害了善意第三人街道办事处的合法权益，遂判决对该小区业主委员会的诉请不予支持。
本案各方当事人均未上诉，该一审判决已经生效。 |
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