物业管理四大风险及其规避策略,行业动态,武汉市美好家园物业管理有限责任公司,武汉市美好家园物业管理有限责任公司

　　假设一栋房子、一个停车场或是一个机电设备房被烧毁，仅靠物业管理公司来赔偿，有几家物业管理公司能赔得起？洛阳东都大厦一场大火对物业管理界无疑是一个教训。由于经济基础和财产保险意识两方面的原因，目前在我国几乎绝大多数物业资产都没有购买保险。按目前来看，购买保险对本来微利的物业管理企业来说，多数都难以承受，况且多数业内人士认为物业管理公司是受业主委托提供物业管理服务的，相应的物业资产保险也应由业主埋单。如此一来，物业管理的灾害性风险因经济等因素还将长期存在。

　　物业管理各个过程的方方面面，如治安防范管理、停车管理、消防管理、技术设备管理等等，任何一个过程和环节的管理失误，都将直接或间接导致各种经济损失。安全，是物业服务至关重要的一环，安全问题自然成了物业管理服务风险中最让人担忧的风险了。大凡做过物业管理项目经理人的都有“如履薄冰”的感触，稍不留神，就可能冒出什么事或什么差错，业主找上门来论理、索赔等等。有句业内行话：“物业管理是个筐，什么都往里面装。”凡事都找物业管理公司，解决不了就是服务不好，动辄就以不交物业管理费相威胁，出了事故就向物业管理公司索赔，这是物业管理企业面临的严重问题。

　　在物业管理各主体之间的法律关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任时，物业管理公司不得不埋单“补锅”。例如：某小区六楼住户装修时乱扔建筑垃圾，造成公共下水管道堵塞，致使污水倒灌到二楼住户，造成二楼财产损失，同时一楼住户也因二楼楼板渗下的污水造成一定损失。受损失的业主不告楼上装修的业主，反而将物业管理公司告上法庭进行索赔，后来法庭支持业主起拆，判物业管理公司因装修监管不到位、承诺的小修“6小时修复”未能履约而违约，结果物业管理公司败诉，赔了二楼赔一楼，吃了个“哑巴亏”。

　　物业开发商早期建设遗留的本应由开发商承担责任的质量安全问题，因为相应的法律法规不健全致使物业管理企业常常迫不得已去承担，这样的案例也不在少数。有这样一个案例：一位女士经过某大厦门口时，不留神踩翻了铸铁污水井盖，女士落入井内受了重伤。事实上，原开发商提供的这种井盖本身就有隐患，车辆经过时井盖容易挪动位置，而开发商已撤走多年，物业管理公司平时只是在检查到井盖挪动后进行复位处理。开发商已撤走多年了，大厦当时也没有成立业主委员会，即使有业主委员会，这个办事机构哪有能力赔付该女士医疗费呢？该女士又没有购买意外伤害保险，在法律保护弱者的原则下，受伤女士的巨额医疗费用无疑落到了物业管理公司身上，同时物业管理公司还不得不花大钱对大厦区域数十个井盖进行彻底改造。

　　一些物业管理企业，为了争夺市场份额，击败竞争对手，在参加招投标争取新的物业项目时不能充分主张企业应得的利益要求，在标书或物业管理方案中承诺“我们只求顾客满意，不讲利润”、“亏损报价”，连“保本微利”都不提，甚至效仿个别财大气粗的名牌物业管理企业来个带资多少万接管。这种低价位入市的做法将带来较大的财务风险，造成中标的许多后遗症，要么难以为继，要么降低物业服务质量和标准，到头来业主和物业管理公司均受其害。

　　当电梯要大修了，供配电设备等待大修恢复供电、房子结构出现问题亟待处理等等，都需要大笔的资金，谁来埋单？我们首先想到的就是维修基金。《条例》规定，维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。但是，目前仍有许多物业的维修基金不能到位，即使维修基金已经到位，如果维修基金管理、使用不当或被挪作他用，这些带给物业管理公司的不仅仅是财务风险，对于一些小型的物业管理公司，遇到这种大的风险很可能就是能否生存下去的问题了。

　　谨慎签订物业服务合同，是规避物业管理风险的有力保障。物业管理公司在签订合同时应着重注意以下几点：在服务合同中，如果委托物业服务的内容、范围和期限约定不明或承诺过度，会带来很多不必要的麻烦；不少物业管理公司常常过头承诺，图一时指标好看，脱离实际，盲目提高服务标准，甚至超过企业能力，哪管日后如何践诺，在“业主至上”口号下，不注意自身利益的保护，为了争一点市场份额，保证不丢车、不发生人身安全、偷盗事件、不发生刑事案件，大中小修保证在多长时间内处理完毕。殊不知，这些都是理想的“奋斗目标”，可以作为内部管理的追求和内部考核，一旦纳入合同或作出其他形式的承诺，就给自己上了一个圈套，随之而来的风险也增大了。由于过头承诺，一旦物业管理公司不能按承诺进行处理，业主有权将物业管理公司告上法庭，物业管理公司将自食其果，甚至可能倾家荡产。

　　本着权利和义务对等的原则，在赋予物业管理公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业管理公司和业主所承担的义务和责任，例如业主物品被盗，物业管理公司在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对于停车场停车，业主和物业管理公司分别承担哪些安全责任和义务；对于违反消防规定的业主，对其造成的后果应承担哪些责任等等，对违约责任的约定要具有实用性和可操作性。

　　物业管理公司应尽可能考虑到一切不安全因素和隐患，能整改消除的当然更好，不能及时整改的，也必须向业主或其他相关方（包括物业管理公司内部员工）明示，在与开发商签订前期物业服务合同中，在与业主委员会签订物业服务合同以及小区文明管理条约、小区公众管理规定或须知中，在物业管理公司内部各项服务作业流程、安全操作规程中，在所有针对不安全因素的提示和警示中，必须明确哪些不能做、哪些区域有危险、做哪些事应注意什么等等。例如在人员复杂的写字楼每个租户门口贴上“写字楼人员复杂，离开时请务必断电断水，锁好门窗”等防火防盗警示语，在未设专人看守的单车停放处设置“本单本停放处仅提供免费停车场地，请车主保管好自己的车辆”提示牌，在小区游泳池旁放置“请照管好您的孩子，小孩不得进入深水区”标示等等。

　　许多业内人士认为，物业管理公司采用投保公众责任险中的场所责任险可以转嫁风险。但现在问题在于，有能力而且愿意承担保险费的物业管理公司有几家？开发商为了获取最大利润是不愿意为小区业主和其个人财产、公共设备设施等购买保险的，那么剩下来只有物业管理公司动员全体业主，让业主为自己购买保险或物业管理公司代业主投保，回头向业主收取保险费。为此，物业管理公司实施有效宣传，向小区业主灌输保险意识和推广场所责任险已成为必要。

　　监督和使用好公共维修基金，充分发挥维修基金的作用，也是转嫁风险的又一个有效方法。物业管理公司要监督维修基金及时到位，监督业主管理好维修基金、使用好维修基金。维修基金属于全体业主，可用于公共设备设施大中修，意味着物业管理公司可以花业的钱，为业主办事，省自己的钱，这是降低物业管理企业财务风险的又一有效途径。

　　另外，对物业管理企业来说，可以将一些专业性较强、安全风险较大的业务，如外墙清洗、电梯维修、化粪池清掏等，以外委的方式包给专业公司打理，有效转移企业的安全风险。