2016年是“十三五”的开局之年，在供给侧结构性改革与全面营改增的历史机遇下，中国物业管理行业迎来转型升级的关键之年。伴随资本的进入及技术的不断提升，行业优胜劣汰加剧，物业服务企业积极寻求“创新发展、绿色发展和共享发展”之路，在这一过程中，不仅“大而全”的企业受到关注，“小而美”的企业也凭借自身的独特优势，受到资本市场的青睐。在此背景下，中国指数研究院在“2016中国物业服务百强企业研究”的基础上，对综合实力领先及各分项指标表现突出的优秀企业进行深入的“TOP10研究”，分析其发展现状，总结他们的成功经验。

同时，在新形势下优秀物业服务企业继续保持对高新技术研发与应用的投入，并加快扩张步伐，通过兼并收购不断扩大市场份额，促进行业集中度迅速提升，淘汰落后企业，实现了跨越式发展。为此，中国指数研究院基于这些最新动态，对物业服务企业发展路径进行了进一步深入的研究。

基于以上“TOP10研究”和发展路径研究，我们形成了《2016中国物业服务百强企业专项研究报告》，供广大物业服务企业在下一步发展中参考和借鉴。

一、2016中国物业服务百强企业TOP10研究

1.综合实力TOP10分析

2015年，综合实力TOP10企业管理面积均值达1.33亿平方米，较上年大幅增长74.84%；平均管理项目744个，同比增长61.72%。与TOP11-100企业横向比较，综合实力TOP10企业管理面积与管理项目个数的增长速度，分别是其1.98和3.28倍。

2015年，综合实力TOP10企业营业收入得到显著增长：全年营业收入均值22.17亿元，同比增幅达25.70%。其中，物业服务收入均值为15.95亿元，多种经营收入均值为6.22亿元，较2014年增长21.98%，收入贡献度达28.08%，远高于百强企业平均水平。2015年，综合实力TOP10企业多种经营净利润均值达8873.89万元，占比48.73%，物业服务净利润均值为9336.44万元，占企业平均净利润的51.27%；综合实力TOP10企业多种经营利润贡献率远高于百强企业。

2015年，综合实力TOP10企业营业成本率为75.13%，比2014年（82.19%）下降7.06个百分点，低于同期百强企业4.83个百分点。TOP10企业突破传统盈利模式的局限性，利用新技术充分发挥资源协同效应，实现降本增效。

2.服务规模TOP10分析

服务规模TOP10企业十分重视自身实力的提高，管理面积均值为13578.51万平方米，较2014年大幅提升73.04%，管理项目数量均值达到747个，进入城市均值超过100个，是百强均值的将近4倍。服务规模TOP10企业单个城市管理面积均值同比增长53.00%，达到135.51万平方米，有效提升了企业在当地市场的竞争力。

3.成长性TOP10分析

从发展潜力各项指标来看，成长性TOP10企业领先优势显著，其中，管理面积的增长率更是达到360.00%，营业收入均值增长率也高达38%。在保持高增长的同时，大规模的项目储备也为成长性企业提供了未来发展的基石，企业合同储备项目建筑面积均值达到2465.88平方米，是百强企业的14.27倍。

4.服务质量TOP10分析

2015年，服务质量TOP10企业物业费均值为4.92元/m2/月，高于百强企业平均物业费14.95个百分点，较2014年提升9.58%，物业费收缴率均值由2014年的95.37%上升至95.91%，在管项目的续约率由2004年99.13%上升到2015年的99.57%。

根据中国指数研究院《2015中国城市居民居住满意度调研报告》，物业服务细项指标中，清洁卫生、客服人员、安全秩序管理、公共设施维护等指标受到居民的重视程度较高，满意度领先企业抓住了服务的关键环节，在基础服务上下功夫，得到了较高的认可度。

5.社会责任感企业分析

2015年，社会责任感企业承接保障房管理面积均值达到227.97万平方米，是百强企业均值的4.19倍，较2014年增长26.38%；提供就业岗位数量均值为7025人，是百强企业均值的1.40倍；且较2014年增长6.50%，是百强企业增长速度的3.59倍；依法纳税总额均值6450.33万元。在依法履行纳税义务的同时，社会责任感企业继续在社会公益慈善领域发力，捐赠总额均值69.89万元，为全社会做出无私贡献，也为行业内其他企业做出好的表率。

二、中国物业服务企业发展路径研究

图：中国物业管理行业跨越发展实现多方共赢

1.借高新技术大势，科学优化提高效率，服务创新提升质量

1.1技术支撑，促物业基础服务改善

基础物业服务紧密关系人们的生活基本需求，包括客户服务、秩序维护、设备维修、清洁卫生及绿化养护等。随着移动互联网技术等新技术的兴起，借助新技术来实现基础服务水平的提升已成为行业趋势。

1.2技术拓展，助物业增值服务深化

物业服务企业渗透融合以大数据、云计算等为核心的移动互联网技术，形成社区管理互动平台，围绕业主生活服务链与第三方形成互补关系，提升业主多样化需求与服务的匹配度。多元化增值服务在满足业主多层次生活需求的同时，也为企业带来了新的利润增长点。

1.3平台输出，共创共享社区服务生态圈

技术平台的输出主要以资源整合、合作共赢为理念，挖掘并满足社区业主多样性和个性化需求，与其他物业服务企业共创共享物业生态圈和社商生态圈，共同引领社区生活新方式。这种运营模式刺激了生产要素，特别是高新技术要素跨空间的流动和配置，以形成物业服务企业全方位的主动对外开放格局。

1.4探寻创新模式，体现企业价值

创新是行业发展的助推器，也是企业发展的灵魂，在物业管理行业迅速发展的过程中，有一批优秀的物业服务企业积极探索自己的发展道路，不断对服务内容推陈出新，在服务理念、服务模式、服务方法上努力改进，探寻创新的商业模式，通过多年的发展逐渐形成了自身的服务特色，带动企业在收入方面的稳健提升，也为行业带来可预期的发展前景。中国指数研究院分析企业在服务理念、服务模式、服务体系、服务领域等方面的创新举措、突出表现和特色优势，形成了2016中国物业服务特色企业，为物业服务企业未来的创新性发展提供借鉴。

2016中国物业服务特色企业

2.乘资本市场东风，助力企业发展提速，优胜劣汰焕发行业整合活力

2.1资本市场为上市企业提速换挡、规模化发展提供有利的经济条件

物业服务企业登陆资本市场，在主板上市，将受到各利益相关方的关注与评价，主动或被动地提高公司规范化运作水平，利用强大的资金支持其管理项目数量和规模的扩张。新三板已成为物业管理行业发展新阶段另一股重要的资本推动力，受到众多创新、创业型物业服务企业的持续追捧。截止2016年5月底，已有26家物业服务企业在新三板上市，多家物业服务企业也均表示出在新三板挂牌的意愿。

2.2“资本诱惑”：兼并收购成为上市物业服务企业筹集资金的最主要用途

兼并收购是跨越市场准入门槛、规避开拓新市场风险、实现规模经济最有效的方式之一。目前物业服务企业主要通过以下三种方式实现兼并收购：第一，收购国内外另一个地区的企业，成功进入新市场；第二，输出服务平台，发挥协同作用。通过兼并收购，物业服务企业可快速实现规模增长，优化地域及项目布局，获得高端物业管理经验，为企业的长远发展打下基础。

结语

2016年是国家“十三五”的开局之年，在供给侧结构性改革与全面营改增的历史机遇下，中国物业管理行业迎来转型升级的关键之年。2015年百强企业管理面积约占全国总管理面积174.5亿平方米的28.42%。2012年中国物业服务百强企业管理项目总建筑面积约19.68亿平方米，约占全国总管理面积的13.54%，到2015年，这一比值则增加至28.42%，表明行业中集中度得到了显著提升。集中度的进一步提升，有利于提高科技创新能力，人力资本不断优化，规避恶性竞争风险，提高企业整体实力，促进行业跨越发展。行业的发展，直接对政府、物业服务企业及业主产生利好，三方将实现共赢。