《现代物业·新业主》2015年第6期/总第327期 作者：彭家祥 毛志远 拒交物业服务费是业主最习惯的“维权”手段。只要与房屋及业主生活相关的问题没有得到解决，无论问题是否与物业管理公司有关，一些业主都习惯用拒交物业服务费进行所谓的维权。事实上，物业管理公司只是一个企业，相关法律法规赋予及物业服务合同约定物业管理公司的责任和义务，只是有限的责任和基本的义务，物业服务费不是保全费，物业管理人员不是万精油，物业服务企业不能包治百病。 业主拒交物业服务费，通常有八个方面的理由。 一、房屋质量问题 以房屋漏雨、窗户透气、室内返潮等为由，拒交物业服务费。是业主不交物业管理费的最常见理由。房屋漏水等质量问题与物业管理公司并没有关系。 房屋漏水等质量责任划分，分两个阶段，八种情况。第一阶段是保修期内漏水问题；第二阶段是已过保修期的漏水问题。每个阶段根据责任区域划分及是否对房屋相关部位或结构进行改动，又各分为四种情况。具体责任主体详见表1。 
二、邻里纠纷问题 邻居放鞭炮将阳台纸箱点着了，楼上业主向楼下扔纸屑、烟头，邻居养宠物，邻居出租房屋，油烟噪音扰民等引起邻里纠纷，也是部分业主拒交物业服务费的理由。 少数邻居日常生活中的不自觉行为，确实给相关业主带来了烦恼和不便，一些业主往往认为这些烦恼和不便是物业管理公司不作为造成的，并将怨气发泄到物业管理公司身上，甚至采取拒交物业服务费的方式对抗物业管理公司。 国家物业管理条例及地方物业管理法规，赋予物业服务企业关于邻里纠纷的处理责任及权力，仅限于协助和劝阻。邻里纠纷，绝大多数属于道德层面，物业服务企业无权强制彻底解决。 三、社区安全问题 被盗及车辆被划，是社区安全管理工作中最为突出的两个问题，被盗及车辆被划拒交物业服务费也屡见不鲜。但发生盗案和车辆被划物管到底承不承担责任，须视不同情况，进行具体分析。 发生盗案，如属于业主自家防范漏洞，则与物管无关，因为物管巡逻的只是公共区域；如果行窃者是从正门进入，物管按照服务合同约定进行了必要的登记等手续，或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件，与物管无关；行窃者进门时物管未按合同约定进行登记等手续，导致业主被盗，物管负一定的责任。 车辆被划伤。须看物管如何收费，如果停在车库或公共停车场，按照合同物业管理公司只提供巡逻、卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物管不负责任；如果合同约定物管有保管义务，物业管理公司要按比率赔偿。 四、物业老化问题 随着物业使用年限增加，小区绿化黄土裸露、游乐设施锈蚀腐烂、设施设备老化损坏、墙砖地砖脱落缺失等，是物管区域逐渐破败的主要问题，一些业主认为小区越来越旧、环境越来越差，是物业管理公司维修不及时，履职不到位造成的，因此拒交物业服务费。而实际是，物管无钱更换。 正常情况下，小修应由物管直接进行；如果是大中修及更新改造就要动用维修资金，需要向业主委员会进行申请。但目前，一些物业管理公司收取上来的物业服务费、车辆停泊服务费可能只够维持人员开支和公共能耗等日常费用，而维修资金应急使用多限于电梯、消防、漏水等影响业主正常生活和安全的项目。因此，小区草坪补植、游乐设施更换等公共维修改造项目破败老化，资金无法保障是主因。 五、停水停电问题 停水停电、水压电压不稳、煤气不通、手机信号差等，也是业主投诉物管并拒交物业服务费的理由。特别是一些新建项目，因地理位置偏僻，小区周边施工复杂、公共配套不完善、或者野蛮施工挖断管网线路，造成频繁停水停电、水压电压不稳、不通煤气及手机无信号等。一些业主在反复诉求无果的情况下，将怨气撒在物业管理公司身上，投诉物管不作为或者拒交物业服务费。 事实上，水是由自来水公司管控和收费，电是由供电公司管控和收费，煤气由煤气公司管控和收费，信号是由网络公司管控和收费，水电气不正常和物业管理公司并无关联。 六、侵权转嫁问题 相邻业主违建、一楼业主种菜、信号基站辐射、相邻工地扰民、相邻建筑影响通风采光等问题，业主本可以收集证据，通过法律手段追究侵权人责任。可一些业主认为依法维权烦琐，于是将侵权责任转嫁到物业服务企业身上，统统归咎于物业管理公司不作为，并采取拒交物业服务费加以对抗。 业主这种将一切责任转嫁给物业管理公司拒交费的做法，显然是侵害了物业服务企业及广大业主的权益，物业服务企业及业主委员会可以通过法律手段追偿。 七、物业服务问题 业主以物业服务质量差，如楼道卫生打扫不彻底、公共绿化带杂草清理不及时、路灯楼道灯损坏未及时维修、规定的岗位无人值守、物业侵占公共收益等原因拒交物业服务费，也较为普遍。 这些问题，确实属于物业服务企业的责任。业主可以直接向物业服务企业反映，也可以通过业主委员会与物业服务企业交涉，或者向政府主管部门投诉及收集证据到法院起诉物管。物业管理公司的行为如果确实损害了业主的利益，造成业主损失的，小区业主委员会可以依法按照合同约定解聘物业服务企业，主管部门可以责成物业服务企业整改并实施物管诚信记录扣分。 需要说明的是，物业服务属于公共性服务，小区物业服务质量，不是以一两个业主口头上的好恶或主观感受作为评判依据的，物业服务质量，应该由业主委员会依据物业服务合同，进行监督，由业主大会按照物业服务质量标准进行综合评价。拒交物业服务费只会让小区陷入恶性循环，其损失最大的还是小区业主。 八、特殊诉求问题 垃圾中转站距离太近、没有车位停车、公交线路少、不能办房产证、小孩无法入学、特约服务不应该收费等。这些问题虽然与业主生活息息相关，但与物业服务企业的本职工作并没有直接关系，业主要理解，物业管理公司属于服务性行业，工作性质虽然有公共管理和服务的内容，但其一切工作行为必须依法进行，职权范围内的必须严格执行和落实，超出职权范围的，只能协助业主或业主委员会向有关部门反映。业主不能以特殊诉求未得到解决而拒交物业服务费。 国务院《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。由此可见，业主按时交纳物业服务费是一项法定义务。只要物业管理公司依据合同提供了基本物业服务，业主都应该交纳物业服务费，这也是合同义务。业主要明白，物业公司毕竟是企业，不可能长期贴钱服务。 当然，业主拒交物业服务费，抗议侵权的起源并没有错。解决业主拒交物业服务费，需要从源头抓起，具体来讲，必须抓好五个方面的工作。一是加大宣传力度，提高业主依法维权意识；二是强化房屋及与业主生活相关的服务性行业或部门的自律和监管，开发建设单位、物业服务单位、供水供电单位、网络通信单位等要自觉规范服务行为，城管、环卫、公安、环保等部门要创新管理方法，要想方设法避免或减少各种对业主正常生活的影响；三是畅通业主投诉渠道，要建立健全业主投诉及协调渠道，包括建立快速诉讼通道，确保业主诉求，协调更顺畅、解决更及时；四是重视基层组织建设，特别是业主委员会建设，要指导和监督小区业主委员会的组建运行工作，要帮助业主选好当家人，让小区业主委员会真正依法履责当家，并在物业服务活动中发挥正面监督作用；五是建立物业诚信服务体系，将企业行为和业主行为全部纳入社会诚信管理系统。 |
