《现代物业》2008年第03期 作者：毛志远 喻健松 物管维修工作，分常规性维修和随机性维修两种。其中常规性维修是指对物管区域内设施设备的定期性维修养护，如电梯年检、水箱清洗等，常规性维修属计划内维修，通常是可以控制的；随机性维修是指对物管区域内设施配件偶然发生的故障或损坏进行维修，如更换损坏的楼道灯、更换破损的井盖等，随机性维修属计划外维修，通常是难以控制的。 物管维修工作的这种可控性和不可控性的特点，正是影响维修人员配置及维修工作安排的主要原因。为寻找合理的物管维修人员定员定编方法，笔者从以上影响维修人员配置的主要原因着手，通过剖析维修工作的特点，总结形成了物管维修工的配置技巧。 一.常规性维修人员配置 （1）设置常规性维修工作频率 物管常规性维修工作主要有室外场地设施检修、房屋本体检修、机电设备检修、空置房屋检查、水电表抄录等五大类，根据各项目的实际情况，每一类型工作又分为若干小类，以住宅小区的维修工作为例，室外场地设施的检修包括路面路基检查、路灯及线路检查、车场车库设施检修、污雨水井疏捞、井盖及雨水篦刷漆养护、公共标示检修等6小类。 相同项目的维修工作，其每一小类的服务，如路面路基检查频率及工作标准，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务要求同样存在着关联性，即服务要求高，则服务的频率和所需的工时越多，反之所需工时就少。 以笔者服务的武汉中央花园小区为例，笔者通过实践总结，制定的中央花园小区常规性维修工作频率和工作标准为（见表1-1） 频率/标准 工作内容 | 频率（次/月） | 工作标准 | Ⅰ 室外 场地 | （1） | 路面路基检查 | 1次/月 | 0.10小时/人·100㎡ | （2） | 路灯及公共线路检查 | 1次/月 | 0.10小时/人·个 | （3） | 停车场（库）设施检修 | 1次/月 | 0.15小时/人· 100㎡ | （4） | 污雨水井疏捞 | 1/12次/月 | 0.5小时/人·个 | （5） | 井盖、雨水篦、路灯刷漆维修 | 1/24次/月 | 0.5小时/人·个 | （6） | 公共标示、垃圾桶等检查维修 | 1/6次/月 | 0.3小时/人·处 | Ⅱ 房屋 本体 | （7） | 地基基础检查（抽查） | 1/12次/月 | 1小时/人·栋 | （8） | 承重结构检查（抽查） | 1/12次/月 | 1小时/人·栋 | （9） | 公共屋顶完好程度检查 | 1/12次/月 | 1小时/人·栋 | （10） | 避雷带局部除锈、补漆 | 1/12次/月 | 2小时/人·栋 | （11） | 公共通道、门厅、吊顶等检修 | 1/12次/月 | 1小时/人·单元 | （12） | 公共门窗的检修 | 1/12次/月 | 2小时/人·单元 | Ⅲ 机电 设备 | （13） | 消防阀门锈蚀、启闭及滴漏检查 | 1/6次/月 | 0.4小时/人·个 | （14） | 消防带、枪头检查 | 1/3次/月 | 0.2小时/人·个 | （15） | 消防控制室试运行检查 | 1/6次/月 | 4小时/人·个 | （16） | 水箱异常情况检查 | 4次/月 | 2小时/人·个 | （17） | 水箱清洗消毒 | 1/12次/月 | 16小时/人·个 | （18） | 水泵房清洁及异常情况检查 | 4次/月 | 2小时/人·个 | （19） | 专用变压器巡检 | 4次/月 | 1小时/人·个 | （20） | 电梯设备A类检修 | 2次/月 | 1小时/人·部 | （21） | 电梯设备B类检修 | 1次/月 | 1.5小时/人·部 | （22） | 电梯设备C类检修 | 1/3次/月 | 2小时/人·部 | （23） | 电梯设备D类检修 | 1/6次/月 | 2小时/人·部 | （24） | 电梯设备E类检修 | 1/12次/月 | 2小时/人·部 | Ⅳ 空置房 检查 | （25） | 水电表抄录、上下水及其它设施设备完好程度检查 | 1次/月 | 0.5小时/人·室 | Ⅴ 水电表抄录 | （26） | 抄录相应水、电表底数 | 1次/月 | 0.15小时/人·表 |
表1-1 （2）收集常规性维修工作内容 物管常规性维修工作内容，是指物管项目中有多大面积的室外道路，有多少个污雨水井，有多少部电梯等。 武汉中央花园小区，常规性维修服务内容包括45栋住宅、9600㎡的公共道路、1119个污雨水井、13部电梯等。 具体维修服务内容如表1-2所示 序号 | 项目名称 | 数量或面积 | 备注 | 1 | 小区房屋 | 45栋/140单元/2136户 | 18层2栋/11层5栋/12层4栋/其余均为6、7层 | 2 | 公共道路面积 | 9600㎡ | | 3 | 地下停车场 | 2140㎡ | | 4 | 污、雨水井 | 1119个 | | 5 | 标示、垃圾桶等设施 | 130处 | | 6 | 消火栓 | 200个 | | 7 | 消防控制室 | 2处 | | 8 | 水箱 | 11个 | | 9 | 水泵房 | 3处 | | 10 | 专项变电站 | 4处 | | 11 | 电梯 | 13部 | | 12 | 路灯 | 303个 | | 13 | 空置房 | 24套 | | 14 | 电表 | 416块 | | 15 | 水表 | 727块 | |
表1-2 （3）物管常规性维修人员配置计算 物管常规性维修工作，其工作频率有的是每周一次，如专用变压器的巡检；有的是每月一次，如路面路基检查；有的是每季度一次，如消防栓的检修等，详见表1-1。但就整体情况而言，按月为周期的服务内容最多。 笔者在计算物管常规性维修人员的配置时，正是采取以月为周期，采取综合调配的方式进行的。 具体计算方式如下： A） 单项工作所需要工时=数量×（月）频率×工作标准 B） 相同类型工作所需工时=∑单项工作所需工时 C） 每月总工时=类型Ⅰ工作所需工时+类型Ⅱ工作所需工时+…+类型 Ⅴ工作所需工时 D） 每月所需人工=每月总工时÷（26×8小时） （根据公司规定，维修工每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时） 以物管常规性维修工作中的室外场地检修为例，武汉中央花园物管常规性维修工作主要有：路面路基检查每月1次、路灯线路检查每月1次、停车场设施检修每月1次、污雨水井疏捞每年1次、井盖等刷漆维修每两年1次、公共标示检修每半年1次。（见表1-1） 其中： （1） 路面路基检查所需工时=9600㎡×1次/月×0.10小时/人·100㎡=9.6小时 （2） 路灯线路检查所需工时=303个×1次/月×0.10小时/人·个=30.3小时 （3） 停车场检修所需工时=2140㎡×1次/月×0.15小时/人· 100㎡=3.21小时 （4） 污雨水井疏捞所需工时=1119个×1/12次/月×0.5小时/人·个=46.62小时 （5） 井盖维修所需工时=（1119个+303个）×1/24次/月×0.5小时/人·个=32.58小时 （6） 公共标示检修所需工时=130个×1/6次/月×0.3小时/人·个=6.47小时 即类型Ⅰ：中央花园常规性室外场地维修所需工时 =9.6小时+30.3小时+3.21小时+46.62小时+32.58小时+6.47小时 =128.78小时 中央花园小区每月各类型维修用工工时情况如表1-3 工作类型 | 计算式 | 所需工时 | Ⅰ 室外场地 | （1）所需工时+（2）所需工时+（3）所需工时+（4）所需工时+（5）所需工时+（6）所需工时 | 128.78小时 | Ⅱ 房屋本体 | （7）所需工时+（8）所需工时+（9）所需工时+（10）所需工时+（11）所需工时+（12）所需工时 | 53.74小时 | Ⅲ 机电设备 | （13）所需工时+（14）所需工时+…+（23）所需工时+（24）所需工时 | 231.32小时 | Ⅳ 空置房检查 | （25）所需工时 | 12小时 | Ⅴ 水电表抄录 | （26）所需工时 | 171.45小时 | 合计 | | 597.29小时 |
表1-3 中央花园物管常规性维修工作每月总工时=Ⅰ室外场地+Ⅱ房屋本体+Ⅲ机电设备+Ⅳ空置房检查+Ⅴ水电表抄录 即，128.78 +53.74+231.32+12+171.45=597.29小时 中央花园物管常规性维修工作每月所需人工= 597.29÷（26×8） =2.87（人） 二. 物管非常规性维修人员配置 在物管非常规性维修人员配置上，笔者采取的是经验判断法，既在一般情况下按每700户（左右）配置一名维修人员。为使经验判断更为合理，笔者通常采取如下方式验证非常规性维修人员配置的合理性。 以武汉南湖中央花园小区（2136户）为例，笔者配置的非常规性维修人员为3人。 （1）统计非常规性维修工作量 为达到验证配置非常规性维修人员合理性的目的，笔者采取工作日志的办法，将正常情况下，项目物管常规性维修工作量进行了统计。 以下是笔者统计的武汉中央花园小区2006年7月至12月，非常规性维修的工作量。 A）工作日志实例 2006年7月1日 序号 | 物业位置 | 工作活动内容 | 时间消耗 | 备注 | 1 | 锦鹃谷8-2-402 | 反映四楼楼道灯坏了，换灯 | 30分钟 | 处理 | 2 | 红杜里9-4-102 | 反映家中卫生间面盆下水管滴水 | 60分钟 | 处理 | 3 | 红杜里6-2-402 | 反映家中没电 | 120分钟 | 处理 | 4 | 邻芳居8-1-202 | 厨房下水管漏水 | 180分钟 | 处理 | 5 | 碧云天3-803 | 空调接线有点问题 | 120分钟 | 处理 | 6 | 碧云天4-405 | 修防盗门 | 60分钟 | 处理 | 7 | 南门岗亭 | 因苏豪建筑施工需挪动 | 180分钟 | 处理 | 8 | 锦鹃谷5-2-101 | 厨房下水管道翻水 | 180分钟 | 处理 | 9 | 晴翠湾3-4-102 | 主卧空调排水管冒水 | 180分钟 | 处理 | 10 | 红杜里6-4-203 | 3楼楼道灯坏了 | 40分钟 | 处理 | 11 | 红杜里8-4-102 | 电视机坏了，家中无电 | 120分钟 | 处理 | 12 | 邻芳居7-4-601 | 家中无电 | 120分钟 | 处理 | 合计 | | 1390分钟 | / |
2006年7月2日 序号 | 物业位置 | 工作内容 | 时间消耗 | 备注 | 1 | 碧云天3-6单元 | 6楼楼道灯坏 | 30分钟 | 处理 | 2 | 邻芳居6-4-301 | 家中电路有问题 | 180分钟 | 处理 | 3 | 邻芳居3-1-101 | 空调开关坏 | 60分钟 | 处理 | 4 | 邻芳居5-2-502 | 换水龙头 | 60分钟 | 处理 | 5 | 碧云天4-302 | 换水龙头 | 60分钟 | 处理 | 6 | 邻芳居6-4-201 | 家中无电 | 120分钟 | 处理 | 7 | 锦鹃谷5-3-502 | 空开跳闸，插座有糊味 | 60分钟 | 处理 | 8 | 锦鹃谷6-3-202 | 厨房下水堵 | 180分钟 | | 9 | 红杜里6-6-301 | 家中无电 | 180分钟 | | 10 | 碧云天5栋 | 1-3楼楼道灯不亮 | 60分钟 | | 合计 | | 990分钟 | / |
…… 2006年7月31日 序号 | 物业位置 | 工作内容 | 工作时间 | 备注 | 1 | 锦鹃谷2-2-301 | 家中电路有问题 | 180分钟 | | 2 | 邻芳居41＃商铺 | 门前灯不亮 | 60分钟 | | 3 | 晴翠湾1-2单元 | 单元门按钮开不了门 | 60分钟 | | 4 | 红杜里1-5-602 | 家中灯具坏，需修理 | 180分钟 | | 5 | 红杜里3-1单元 | 车棚灯坏了 | 180分钟 | | 6 | 南湖门诊 | 招牌灯坏了 | 180分钟 | | 7 | 锦鹃谷4-2-101 | 家中无水 | 120分钟 | | 合计 | | 960分钟 | |
B）月消耗时间统计实例 2006年7月 7月1日-7月31日 序号 | 日期 | 消耗时间 | | 序号 | 日期 | 消耗时间 | | 序号 | 日期 | 消耗时间 | 1 | 7月1日 | 1390分钟 | 12 | 7月12日 | 1130分钟 | 23 | 7月23日 | 990分钟 | 2 | 7月2日 | 990分钟 | 13 | 7月13日 | 660分钟 | 24 | 7月24日 | 690分钟 | 3 | 7月3日 | 660分钟 | 14 | 7月14日 | 780分钟 | 25 | 7月25日 | 660分钟 | 4 | 7月4日 | 720分钟 | 15 | 7月15日 | 840分钟 | 26 | 7月26日 | 790分钟 | 5 | 7月5日 | 930分钟 | 16 | 7月16日 | 300分钟 | 27 | 7月27日 | 570分钟 | 6 | 7月6日 | 860分钟 | 17 | 7月17日 | 570分钟 | 28 | 7月28日 | 660分钟 | 7 | 7月7日 | 940分钟 | 18 | 7月18日 | 720分钟 | 29 | 7月29日 | 1660分钟 | 8 | 7月8日 | 1020分钟 | 19 | 7月19日 | 660分钟 | 30 | 7月30日 | 780分钟 | 9 | 7月9日 | 1230分钟 | 20 | 7月20日 | 800分钟 | 31 | 7月31日 | 960分钟 | 10 | 7月10日 | 1650分钟 | 21 | 7月21日 | 1660分钟 | | | | 11 | 7月11日 | 810分钟 | 22 | 7月22日 | 870分钟 | | | |
总消耗时间为：27950分钟 C）半年消耗时间统计实例 2006年下半年 7月-12月 序号 | 月份 | 消耗时间 | | 序号 | 月份 | 消耗时间 | 1 | 7月 | 27950分钟 | 4 | 10月 | 26540分钟 | 2 | 8月 | 33520分钟 | 5 | 11月 | 31770分钟 | 3 | 9月 | 29390分钟 | 6 | 12月 | 37510分钟 |
（2）非常规性维修人员配置计算 非常规性维修人员的配置计算，也称非常规性人员配置的验证，即通过对实践进行总结，尽量准备的统计非常规性维修工作量，从而准确的核实经验判断法中确定的维修人员的工作饱和状况。 计算式：月消耗时间（小时）÷（26天×8小时） 武汉中央花园小区 2006年7月份非常规性维修工作所需维修工为： （27950分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.24（人） 2006年8月份非常规性维修工作所需维修工为： （33520分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.69（人） 2006年9月份非常规性维修工作所需维修工为： （29390分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.35（人） 2006年10月份非常规性维修工作所需维修工为： （26540分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.13（人） 2006年11月份非常规性维修工作所需维修工为： （31770分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.55（人） 2006年12月份非常规性维修工作所需维修工为： （37510分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=3.01（人） （根据公司规定，维修人员每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时） 综合以上计算结果，笔者在确定武汉中央花园小区非常规性维修人员配置时，采取统计的方式并取其平均值作为非常规性人员定员定编的依据。 即（2.24+2.69+2.35+2.13+2.55+3.01）÷6=2.5（人） 以上计算结果，与此前笔者对中央花园实施物业管理时，凭经验配置的3名非常规性维修人员的标准，是基本一致的，充分验证了笔者在武汉中央花园小区经验判断法的准确性。 归纳以上常规性维修人员配置结果（2.87人）和非常规性维修人员配置结果（2.5人），武汉中央花园小区理论上应配置物管维修人员为5.37人。 考虑到维修班长除做好本职工作外，还需做好维修工作的协调和检查，因此，在给维修班长安排实际维修工作任务时要适当比其他维修人员要少。即维修班长按0.5人的标准安排其工作任务 根据以上计算，并结合实际考虑，武汉中央花园小区物管维修工作需配置维修人员6名。 |
