朱江，公元物业董事长兼总经理，中国物业管理协会常务理事，深圳市物业管理协会副会长、专业技术委员会主任。哈尔滨工业大学通信学士，中国人民大学财政硕士，曾任北京大学讲师、深圳市金地物业管理有限公司董事长兼总经理。

物管抒怀·调寄思帝乡

物业游

豪情冲霄九

中原逐鹿公元竞风流

此生钟情物管

上下求

殚心催华发

岂为羞

这是朱江对物业管理事业的热血表白。朱江何许人也？深圳市公元物业管理有限公司（本文简称“公元物业”）董事长兼总经理。如果仅从朱江抒怀的这首词来看，可能有人会认为他是一个激情洋溢且极爱张扬的人。而事实上，所有初识朱江的人，都对其有一个共同的评价：沉稳平和、儒雅淡泊。只有真正走近朱江，真正聆听过其心灵声音的人，才能体会到他对物业管理炽烈、深沉的热爱之情。也只有真正懂得朱江的人，才会发现他其实是位被理性掩饰了的典型的理想主义者，他的骨子里更深藏着一股清高之气。

朱江崇尚的是自由思想、平等与尊重，用一位业界老总评价他的话说，他的身上最为缺少的，就是商人应有的“坏品质”。这显然与朱江曾经有过的职业经历有关——他曾在中国著名学府北京大学做过5年讲师。而这一经历恐怕在中国物业管理界极为罕有，甚至是惟一的。

朱江“沦落”到物业管理行业之前，除了曾在北京大学执教，还曾做过期货经纪、企业购并和外贸业务等。但过往职业经历对于朱江来说，不过是走了一个又一个过场，一直以来，他都在苦苦寻觅一个真正属于自己的独立的舞台。直到有一天，命运之神把他推到了物业管理这一屡被人们诟病的行业，朱江猛然发现，自己竟如痴如狂地爱上了这个行业。从此，他就再也没有停止过为了物业管理而“上下求索”。他在物业管理中所扮演的角色，也不再仅仅是一位企业统帅，更像是一位“思想者”。

“思想者”语录一：物业管理靠的就是管理！

朱江真正接触物业管理的这一天，是2002年1月20日。之所以记得如此清楚，是因为他是这一天被通知到深圳金地物业担任董事长的，而此前他更有意去上海发展。刚到金地物业时，朱江感觉很茫然，“常常坐在办公室望着天花板发呆，对物业管理找不到感觉，也兴奋不起来。” 这种状态大约持续了二十天左右，朱江说自己内心仿佛突然被什么东西重重触动了一下，有种亮光一闪、豁然开朗的感觉——他开始兴奋起来了，“这种兴奋一直持续到今天”。

对曾在高校执教五年、长于逻辑思维的朱江来说，他对物业管理来了“感觉”，显然不是出于冲动或盲目，而是因为他意识到：一，物业管理资金投入有限，管理项目有开办费、顾问项目有预付款；二，物业管理技术难度有限，有普通的知识、逻辑和经验就足以掌握；三，物业管理竞争强度有限，尚无体制、服务和发展战略到位的企业；四，物业管理扩张空间无限，增长快于房地产、房地产增长快于国民经济。有了这几点，朱江的感觉是自己有了大施拳脚的空间了。

“物业管理靠的是高性价比服务模式，能够把紧预算约束下的资源投入转换成有市场竞争优势的服务；靠的是规模控制能力，能够确保越来越多的项目的品质和成本处于受控状态；靠的是制度化改进机制，能够周而复始不断升级物业管理的各个方面。”在朱江的眼里，物业管理靠的就是管理，“管理就是物业管理企业大厦的地基。地基越深，大厦就可以建得越高。”他要在劳动密集型行业中建设管理密集型企业。而对管理，朱江充满了自信，也充满了作为一个中国人的自豪：“历史早就证明了中国人是有管理智慧的……想想那些一两千年前的封建王朝，几百万平方公里的版图，几千万人口，依靠冷兵器和马车、驿站、烽火台，居然能够统治几百年……我们中国人的管理智慧长期以来被低估了！”

朱江认为自己最为擅长的就是管理，他不会低估自己的管理智慧与能力。“当企业能管好20个项目时，可以问自己能不能管好50个？而当企业已经能管好今天无法想象的500个项目时，企业还可以问问自己能不能管好1000个项目？10000个项目？……像物业管理这样能够让人有无穷想象空间、可以不断挑战自我的行业并不多！”——朱江把物业管理当成了他攻城掠地、征服天下的现代和平版。这就是朱江爱上这个行业，并一直对其情有独钟的根由。

“思想者”语录二：现在物业管理只有大排档、茶餐厅，还没出现麦当劳！

朱江“入道”不久，尤其是对行业有所了解之后，他得出了一个结论：中国物业管理企业根本不应该是现在这种做法与活法。“现在物业管理只有大排档、茶餐厅，还没出现麦当劳！”

朱江之所以这样说，是因为他认为，中国的物业管理企业根本缺乏宏观思维，不注重业务支持体系的不断建设，也不注重规模控制能力的持续提高。

在朱江的构想中，这个能够支撑业务规模不断扩大的体系就像一条能传送丰富养分的藤，而管理处则是藤上的瓜。物业管理企业工作的直接目标是瓜的质量，而核心目标应该是藤的能力。单个管理处的优质服务对物业管理企业的成功来说是必要的，但远不充分。“麦当劳真正伟大的，不是某个餐厅的S.Q.C，（英文“服务”，“优质”，“清洁”的第一个字母）而是确保3万多家麦当劳餐厅都做到S.Q.C的那套业务支持与控制体系。”

朱江看到了物业管理项目与麦当劳餐厅相比的非标准化特点，他要打造的是“多选项、模板化、能适应越来越多项目类型的管理服务体系”，是专业化、规模化、品牌化的自主进化聚合体。

然而，朱江的这一构想并没来得及在金地物业实施。2005年，由于金地物业战略调整，朱江离开了金地物业，加盟到公元物业。此事成了当年物业管理行业一大轰动性的新闻事件。对于这一战略调整，朱江的遗憾之情自不必说。但他在短暂的情绪修复后，开始把精力完全投入到公元物业这个平台上。朱江称自己并不适合创业，而更适合在一个基础不错的平台上去进一步提升，虽然公元物业的平台同金地物业相比还是有不小差距，但由于没有了体制的束缚，且公元物业是在金地物业的管理体系和人才团队基础上高起点组建起来的，朱江很快意识到这才是他理想中的平台，他感到了前所未有的轻松与踏实。朱江开始筹划着要在公元物业完成他在金地物业未完之梦——打造物业管理行业的麦当劳！

“思想者”语录三：物业管理企业要想胜出，需要掌握关键点！

朱江的思维从来都是系统与缜密的，他的任何设想都环环相扣，而运用到实践中，则步步为营。同样，“打造物业管理行业的麦当劳”并非只是朱江说说而已，其实，在他的心中，早已规划好了清晰的路径图：

路径一：为客户提供服务的性价比优于同行。

朱江深知，物业管理的终端服务决定了客户的评价和市场的反应。如果公元物业服务的性价比不能领先于其他同行，那么，他的所有计划都只是纸上谈兵。而要做到这一点，通过流程实行品质控制和成本控制最为关键。

路径二：建设好规模控制体系以支撑越来越多的项目。

朱江之所以要预先建立规控体系，主要是为了避免项目增多之后，出现混乱局面。他认为，这是一个企业的核心所在，这也是他目前正在做的核心工作。

路径三：激励一支专业敬业的精英团队。

在朱江看来，一流的事业必须要一流的人才去做，如何吸引优秀人才？如何使他们心甘情愿留下？这对企业来说，显然是一大难题。而朱江的思路与做法是：

一是营造平等、尊重、快乐的工作氛围。朱江在企业中倡导的是“快乐工作每一天”，而现在的公元物业的工作氛围，是朱江最为满意与欣喜的。“尽管公元物业目前要去远航，压力可想而知，但这条船上的每一个人都保持着积极、乐观的心态。”朱江深知，越是有事业心的人，对平等、尊重的需求越高。因此，在人际管理上，他强调的是平等与尊重。

二是突出效率文化。“效率优先、业绩至上，只有以业绩为导向，才能鼓舞和激励员工的斗志。用人不用人，用怎样的人，完全看是否有益于工作目标的达成，有利于效率提高。”在公业物业内部，几乎没有一般企业内部人事固有的桎梏，朱江试图把人际关系对工作的干扰降到最低，要把因人废言、废事的东西降到最低。

三是充分地分级授权、分工授权。“惟有这样做，才是对人性的尊重，才是科学的管理，才可能真正做到规模化，也才可能留住优秀人才。”

四是利益分配，分享所得。朱江希望的是，企业中的每一位员工都非常清楚自己可以拿多少，应该拿多少，这一切都有制度安排，而不是由哪个领导或是哪个上级确定的。同样项目创造的价值，他希望公元员工所得比其他企业高。“这是吸引人才比较实际的东西”。

路径四：持续进行品牌建设与推广。

“现在有些企业不屑于进行品牌推广，而事实上，对于一个既想要领先，且目前知名度还不够的企业来说，投入必要的资金进行品牌宣传、推广是必要的，因为惟有这样，才能不断扩大品牌影响力”。

以上这些路径，就是朱江认定的公元物业未来遥遥领先必须同时出击的关键点。而他现在同公元物业一样，已经有了一种渐入佳境的感觉。

“思想者”语录四：物业管理不是鸡肋，而是金矿！

朱江一直有一个期待，就是有朝一日，人们会幡然醒悟过来，说原来物业管理还可以这样去做，还可以做到几百个亿的产值，广告也可以出现在全国性电视台和顶级赛事上！朱江有这样的梦想，在有些人看来，似乎不可思议。而朱江却认为自己并非痴人说梦。在他的眼中，20多年来，国内的物业管理其实并没有迎来真正的繁荣。“再过5～10年，行业会有天翻地覆的变化，就像中国过去10年市政建设发生的变化一样。”

朱江形容这个过程有点像爬山，“当你在山脚下的时候，是看不到山顶的风景的。会当凌绝顶，一览众山小。只有到了那时，物业管理行业才会有比较恰当的地位。”他认为，今天的物业管理行业被看不起是正常的，因为物业管理行业同房地产、物流、IT行业比起来，显然很不争气。

朱江非常相信自己的判断：物业管理所拥有的商业机会是任何行业无可比拟的，不是鸡肋，而是金矿！只是物业管理人现在的开采过程还不够专业，只是投资者还未发现而已。

朱江一直存有一种担心，这种担心不是来自现在貌似强大的物业管理企业，而是来自未来的资本市场。他担心，如果有一天有投资者认识到物业管理行业回报高且收益稳定，一定会大量投放资金。到那时，现在发展起来的物业公司要想称大，将是难上加难。因为物业管理企业如果有了大量资金投入，就可以在品牌塑造、布点、流程、人才等各方面拥有无可比拟的优势，现在发展起来的物业公司将难望项背。这是朱江目前惟一想起来便很恐慌的东西，因此，他希望自己在投资者还未觉醒之前，完成自己的梦想。

“思想者”语录五：物业管理企业生存环境日趋恶劣只是表象，不必杞人忧天！

朱江是个理想化色彩很浓的人，也是个喜欢“琢磨”的人。就在当前政府频频出手对房地产市场进行干预的时候，朱江却乐观地认为，中国房地产市场将会持久活跃，中国的物业管理市场空间巨大，“尽管在这个过程中可能会有些起伏、有些问题”。

对于业界不少人对行业前景表现出的迷茫、忧虑心态，朱江却不以为然。他认为业界忧虑的“物业管理生存环境日趋恶劣”不过是表象而已，大可不必杞人忧天。

“大家最为担心的，可能主要是物权法出台后，业主会否想炒物业公司就炒物业公司，或者选择专业化公司和物业管理师来进行管理，而物业公司的地位将变得岌岌可危。事实上，无论专业化公司如何发展，物业管理师以后个人是否可以执业，物权法做出怎样的规定，都只会形成一个结果：那就是‘浮沫撇尽，清流自见’，物业管理行业最终会形成有限的品牌竞争。物业管理企业应该相信业主所做的选择是基于理性的，不要总是做出一种相反的判断，这是不自信的表现。”朱江认为，即使有业主闹自治也无关痛痒，物业公司要做的，是必须创造出自己的服务产品的价值，必须创造出有别于专业公司、有别于物业管理师的价值来。“如果个人所做的、专业公司所做的都要比物业公司好，那物业公司当然就没有存在的价值。如此一来，才会真正推动物业管理行业更加专业。”

“现在业界应该要做的事，不是消极应对，而应是呼吁相关法规制度尽快出台，扭转媒体对待物业管理主观、片面的报道心态，推动业主对物业管理的理解的成熟，加速行业的专业化”。朱江呼吁业界要共同努力。

朱江部分经典观点摘要：

物业管理具有整体提供-集体消费的准公共品特性，这是理解这个行业的钥匙。

管理费收费难，难就难在集体消费和个人付款的错位。

物业管理属于服务行业，而不是房地产行业的末道工序。

要从服务买卖的关系来看待物业管理，与房屋产权没有直接关系。

用受托律师行取代业委会，根据业主大会决议选择物业管理企业并统一支付管理费。业委会是一个美丽的错误。